Wohnfläche richtig berechnen: Warum wenige Quadratmeter über viel Geld entscheiden

Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, kommt an einer Frage nicht vorbei: Wie groß ist die Wohnfläche wirklich? Was banal klingt, ist eine der häufigsten Streitquellen im Immobilienrecht. Sachverständige gehen davon aus, dass ein erheblicher Teil aller Wohnflächenangaben fehlerhaft ist. Altunterlagen sind oft falsch, unvollständig oder nach Umbauten nicht aktualisiert. Die Wohnfläche ist – neben der Lage – einer der wichtigsten Preisfaktoren. Mehr Quadratmeter = höherer Marktwert. Schon 5 m² mehr können bei einem Preis von 4.000 €/m² 20.000 € mehr Erlös bedeuten.

Die rechtliche Grundlage

In Deutschland existieren für den freien Wohnungsmarkt keine verbindlichen gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung von Wohn- oder Nutzflächen. Eine Ausnahme bildet lediglich der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Seit 2004 legt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich fest, wie die Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau zu berechnen ist.

Obwohl die WoFlV ursprünglich nur für diesen Bereich gilt, hat sie sich in der Praxis als allgemeiner Standard für nahezu alle Wohnimmobilien etabliert. Finanzierende Banken verlangen in der Regel eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV, um den Beleihungswert zu ermitteln. Auch bei Mieterhöhungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Wohnfläche wird überwiegend diese Berechnungsmethode herangezogen, genauso wie bei der Immobilienbewertung.

Dadurch ist die WoFlV heute faktisch die maßgebliche Grundlage für die Wohnflächenbestimmung im deutschen Immobilienmarkt.
Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche grundsätzlich alle Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung zählen, einschließlich geschlossener Wintergärten sowie Balkone, Loggien und Terrassen. Nicht mitgezählt werden dagegen sogenannte Zubehörräume wie Keller, Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, ebenso Räume ohne baurechtliche Genehmigung als Wohnraum und reine Geschäftsräume.

Nicht jeder Quadratmeter zählt gleich

Nach § 4 WoFlV werden Grundflächen unterschiedlich angerechnet: Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern zählen voll, Bereiche zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, darunter gar nicht. Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche Räume werden ebenfalls nur zur Hälfte angerechnet. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen fließen in der Regel mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte ihrer Fläche ein. Gerade Dachschrägen sorgen so oft für böse Überraschungen: Aus 36 Quadratmetern Grundfläche unter einem Satteldach können schnell nur rund 22 Quadratmeter Wohnfläche werden.

Die 10-Prozent-Grenze und ihre Folgen

Der Bundesgerichtshof hat eine praktisch wichtige Faustregel entwickelt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, liegt regelmäßig ein Mangel vor, der zur Mietminderung oder zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete berechtigen kann – nach aktueller Rechtsprechung sogar rückwirkend für bis zu zehn Jahre. Bei einer Mieterhöhung gilt dagegen eine eigene Regel: Hier kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an, unabhängig davon, welche Größe im Mietvertrag steht. Die frühere Toleranz von zehn Prozent zugunsten der vertraglich vereinbarten Fläche hat der BGH insoweit ausdrücklich aufgegeben.
Bei Kaufverträgen droht bei Abweichungen eine Minderung des Kaufpreises, in schweren Fällen sogar die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags, etwa wenn Kellerräume wissentlich als Wohnfläche angepriesen wurden.

Wer haftet – und wie Eigentümer sich absichern

Verkäufer und Vermieter tragen grundsätzlich das Risiko unrichtiger Flächenangaben. Ein Makler haftet dagegen meist nur, wenn er fremde Angaben ungeprüft übernimmt, obwohl konkrete Anhaltspunkte für deren Unrichtigkeit bestanden. Für Eigentümer bedeutet das im Umkehrschluss einen echten Vorteil: Wer den Verkauf über einen Makler abwickelt, der die Wohnfläche eigenständig prüft, verlagert einen Teil dieses Haftungsrisikos auf professionelle Schultern.

Genau das ist Teil unseres Verkaufsauftrags: Im Rahmen einer Beauftragung führen wir für Sie einen kostenlosen Wohnflächencheck durch und weisen frühzeitig auf Unstimmigkeiten hin. Falls eine revisionssichere Berechnung erforderlich ist – etwa für die finanzierende Bank – erstellen wir eine von einem zertifizierten Sachverständigen geprüfte Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung. So stehen Sie auf der sicheren Seite, statt sich im Nachhinein mit Minderungsansprüchen auseinandersetzen zu müssen.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitfragen empfiehlt sich der Rat eines Fachanwalts oder Sachverständigen.